2025-03-31 易发睇楼团
港铁（0066）项目是近年主要的住宅供应来源之一，该公司物业及国际业务总监邓智辉昨日表示，大屿山小蚝湾车厂项目正式命名为「小蚝湾OYSTERBAY」，估计可提供约2万伙住宅单位，第一期于今日（12日）开始招标，料可建1,200至1,600伙，最快2030年入伙，并指将来中标的发展商「不是开荒牛，而是饮头啖汤」。他透露，项目涉及数百亿元庞大工程，补地价已计算车厂搬迁及兴建新车站等前期费用。
首期中标者「饮头啖汤」
小蚝湾项目现已展开前期工程，包括车厂搬迁、兴建铁路设施、基建及设计等。邓智辉表示，公司对项目寄予厚望，车厂未来会完全被「收藏」在项目下方，环境背山面海。而首期可建伙数预测范围「拉得阔」是为发展商提供弹性，方便选择兴建较大型单位或者上车盘。
他形容项目首期发展将是「饮头啖汤」，因位置最接近新车站，料可在2027至28年间推售楼花，2030年可以入伙，并同步开通车站及商场。虽然香港楼市最近亦受影响而交投缓慢，但他认为项目几年后才推出市场，加上优质环境、铁路效应及丰富交通配套，相信会有发展商认为项目是「笋盘」，希望可顺利截标，得到市场认同。
他指，无人可以准确预测本港数年后的经济和地产市况，但发展商都熟悉市况，并且会自己「计数」。而个人不会揣测发展商投地意欲及最终收到的标书数量，但强调项目罕有，对项目相当有信心。
大量前期工程已经落实
小蚝湾项目是次罕有地一笔过补地价，与以往做法不同。邓智辉解释，今次项目与传统「铁路+物业」项目不同，是利用现有铁路土地改变用途，需要用市价补地价。由于规模庞大，估计耗时十年发展，因此现已落实大量前期工程，包括搬迁整个车厂、兴建平台、建设新车站、铺路轨及其他新设施，强调牵涉「好几百亿元」庞大费用，因此一次过补地价是考虑到将来工程需要。据港铁与政府签订的换地文件显示，项目补地价超过86亿元，连同港铁之前预计公司需承担约360亿元前期费用，合共最少446亿元，以整个项目可建的私宅及商业总楼面逾926万方尺计，每方尺楼面地价约4,800元。
整体项目提供逾2万住宅
小蚝湾项目占地约30公顷，将供应逾1万伙私宅，另逾1万伙为资助公营房屋，未来将设有30多万尺商场、幼稚园、小学、中学及社福设施，并设大型公共交通交汇处及海滨长廊，社区人口料达6万至7万人，规模媲美将军澳日出康城。首期住宅将坐落小蚝湾车站门口，下方直接驳入小蚝湾商场。
邓智辉透露，小蚝湾商场的定位将是「中型商场」，以居民日常生活为依归招租及设计规划，暂未考虑引入高端零售租户，会以「尽快服务居民」为目标，将分阶段启用商场。另外，邓智辉指，大围柏傲庄III已完成拆卸工程，开始重新兴建，已有新关键日期，以及更换承建商，相信今次重建质量会符合标准。
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