万科香港旗下大埔马窝路的上然第1期，昨日公布首张价单，是新一份《财政预算案》后，第一个开价的大型全新盘。首批81伙，涵盖开放式至四房，实用面积239至873平方尺，折实由238万元至1014.2万元，折实尺价9,193元至12,568元，折实平均尺价约11,036元。若以大埔市中心来看，对上一个新盘是于2019年开价，与上然相距约6分钟车程的中国海外天钻。当时首批折实平均尺价约12,800元，上然低近14%。天钻于2020年入伙，近期的二手平均尺价约12,585元，上然仍要低约12%。至于同区其他逾30年楼龄的二手屋苑，近期的平均尺价则介乎9,428元至11,114元。
在上然的首批单位中，有41伙折实价低于400万元，包括8伙开放式、30伙一房及3伙两房，皆能够受惠新印花税税阶。其中入场单位来自2座2楼B7室，实用面积248平方尺的开放式户，折实约238万元，是继2015年同区新盘岚山II期推出约169万元开放式后，大埔区最便宜的一手单位，折实尺价约9,596元。不过发展商觉得仍未足够，再推出针对大单位的付款计划。价单内的8伙三房及四房买家, 可以以140万元或150万元的额外折扣，每次加购1伙开放式户。以四房户买家为例，购入上述提及的入场开放式单位，可获150万元折扣，变相那个单位只售约88万元，即折实价再三七折。不过要留意，今批只推出8伙开放式。发展商今次以低价推售，除了因应市况外，相信也与交通配套不足及景观等因素有关，而且整个项目总共提供1,650伙。若首批定价已不吸引，自然会影响之后的销情。现在先采用「先量后价」的策略，都方便之后各期去货，甚至有加价空间。另外近期不少热卖新盘，都是以低价抢攻，上然要在市场上分一杯羹，自然也要走这个方向。
虽然受到多个新盘夹击，但二手市场却逐步回暖。易发楼价指数EPI最新报108.65， 按周回升约1.6%，数据反映2月21日至2月27日的市况。28Hse数据研究员蔡进谦指，近期市场气氛明显改善，主要受到多个全新盘相继推出带动。发展商以吸引价钱开售，促使二手业主重拾信心，部分更开始提高叫价，进一步刺激市场交投。另外近期股市表现畅旺，财富效应提升买家购买力，也进一步增强市场的承接。不过从分区楼价指数来看，九龙区则是唯一录跌幅的地区。主要是区内两个大型新盘推售，分薄二手购买力，令九龙区二手楼价短期受压。铁路盘也不例向，九龙湾德福花园新近录得一宗蚀让成交，来自U座低层15室，实用面积494平方尺，原则两房间隔。以460万元易手，尺价9,300元，为今年暂时最低尺价。原业主于2014年以519万元购入单位，持货约11年，帐面蚀约59万元，贬值约11%。
有用
