2025-02-24 易发睇楼团
屯门经典「龙床盘」菁隽T-Plus于2019年推售，当时吸引大量投资者和上车客入市，更牵起一波炒纳米楼的热潮，当时尺价曾一度突破2万元。5年过后，伴随著新盘，加息夹击下，二手市态疲弱，菁隽又会否隐如泰山，抑或早已石沉大海？
菁隽T-Plus 位于屯门新墟青棉径2号，于2019年9月入伙，项目提供356伙，实用面积由128至794平方尺，间隔为开放式至3房连套房。当日发展商表明是参照大学宿舍而建，因此单位偏细。加上发展商说了一句「皇帝也不过睡张床」，引起市场哗然而被称「龙床盘」。
这边我们回看菁隽最近一年的走势，其实用平均尺价介乎于$15,000-$17,000，虽然上年10月份一曾跌至$14,000，但不足1个月便重回平均尺价水平。虽然，买卖成交量减少，不过我们发现市场上的龙床盘纷纷转移至租务市场，菁隽也不例外，特别是7，8月等暑假月份，租务成交多达15宗。
菁隽的主要房型为130至150平方尺的开放式单位，目前的租金大约在$6000至$8000之间，已包括管理费和差饷。以高层的一个典型单位(31室)来说，拥有128平方尺的实用面积，即最细面积单位，其月租金为$7,500，尺租约为59元。原业主在2019年以约190.9万元购入，租金回报率达4.7%，另一单位为中层29室开放式177实尺户，月租$8,000，实用尺租为$45.2，以业主于2019年以约$266.1万的购入价计算，该单位的租金回报率高达3.6厘。明显优于投资其他新盘的收益。我们再翻查近一年的租务成交记录，开放式租金仍维持相近水平，尺租约$55-61，显然，这个高回报率吸引了不少投资者。
菁隽离屯门医院约十分钟路程，步行即可抵达岭南大学，附近亦有珠海学院。除了医护人员，内地学生以及部分非本地的教授和导师等教育工作者也有租房需求，并形成区内一股租楼势力，加上开放式单位已经足够满足一人居住的需求，而且价格相宜，菁隽也成为区内租客考虑的屋苑之一，租客甚至会预缴一年的租金，以便他们工作或上学。
交通方面，菁隽坐享两铁一路的优势，邻近轻铁景峰站、西铁兆康站及屯门公路，而且步行即可到达，以上种种因素下，都使菁隽成为许多投资者和居的居住和投资地点。
另外，屯门区内的开放式细单位亦相对短缺，虽然同为屯门区的NOVOLAND亦有提供开放式单位，面积亦较菁隽大，也不能称上龙床盘，但回报却不及菁隽。NOVOLAND1A期1B期及2B期皆有提供开放式户，实用面积大约216-253尺左右。以第1A期Elverum 1座高层G室实尺235的开放式户，业主于2022年以约362.7万购入，现以$9500放租，实用尺租为$40.4元，租金回报率仅3.14厘，相比起菁隽小约1厘 。或许其交通配套等也令买家及租客却步，NOVOLAND与屯门市中心也有一段距离，单单由NOVOLAND前往西铁站就已经要多花15分钟乖坐巴士前往之。加上NOVALAND位于新发展区，属公营房屋为主，数个屋邨已达1.4万伙，其配套也意味著与附近屋邨共用。等等因素也促成买家及租客转移投向菁隽的要点。
有用 6
