沿著锦田河而建，远离市中心的尔峦，由「元朗大地主」新地发展，2014年入伙，楼龄大约9年。虽然屋苑有74座物业，但其实是由48座洋房及26座高5至23层的分层大厦组成，加上主打三、四房的大户型，又有复式单位，所以总伙数只是有780伙，属于低密度的住宅项目。
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今集参观的放盘是一个连花园的地下特色单位，位于茵娜大道5座，比较靠近屋苑的出入口。单位实用面积1261平方尺，前后花园合共969平方尺，属四房双套间隔。单位当年是以公司名义一手买入，现时以1888万元放盘，尺价近1.5万元。假设最终成功卖出，业主帐面赚近402万元，单位期内升值两成七，但轻微跑输大市三成的升幅。虽然放盘单位是以公司名义持有，但准买家都可以以个人身份购买，按揭申请一般与平常无异。好像这个单位，可以承造最高7成按揭。假设还款年期是30年，息率3.625厘计，每月供款约6万元。要通过压力测试，月入要约12万元。当然都可以用公司名义购买，有两种方法，一是自己成立一间有限公司，再用公司名义购买；或是购买持有物业的空壳公司，即是连同物业一起转移至自己名下。
以公司名义来购买物业，无疑都是想节省金钱。惟若直接购买，除了要支付从价印花税15%外，还要额外支付买家印花税15%。假设购买放盘单位，1888万元的总印花税成本，是大约566万元，会较个人首置需缴付楼价3.75%的从价印花税，即是约70万元更多。相反若以股权转让形式购买，由于不涉及单位买卖，所以转让时只需要缴付楼价0.26%的交易费用，及每份股份转让书5元，即是约49093元，可以节省约66万元税项，而且不受3年转让限制。不过向银行申请按揭时，就有一定难度。一般都要买家先准备足够资金全额支付楼价，之后才可以以单位作为抵押品借贷。由于透过公司股权转让的物业，一般会被银行视为非自住用途，所以按揭成数会较自住物业低，一般只能承造最高五成，而所需通过的压力测试标准也会更严紧。
另外当公司日后出售单位时，如果不是以股权转让方式出售，就须要缴付利得税。如果从交易中赚取200万元以下利润，利得税率为8.25%；若超过200万元利润，利得税率就高达16.5%，所以以公司名义买楼都「有辣 有唔辣」。
有用 4
