2025-04-05 28HSE 编辑部
受楼市下行及住宅库存高企影响，发展商补地价意欲明显下降，导致2024年全年补地价收入大幅减少。根据地政总署数据，去年全年补地价收入仅录52.4亿元，按年大跌73%，创下自2013年以来的11年新低，较过去5年平均每年约269亿元的补地价收入亦低出8成，对库房收入构成影响。
地政总署公布，2024年第4季（10至12月）录得15宗契约修订及2宗地段增批个案，补地价总收入约为6.2亿元，相较上一季的18.9亿元，按季减少67%，并创下近3个季度新低。
全年补地价收入中，较瞩目的个案包括复星地产的清水湾前邵氏片场重建计划，该项目在去年初补地价21.8亿元，占全年补地价收入超过4成；另一项目则为越秀地产的油塘东源街「工转住」计划，补地价金额达13.5亿元。
市场缺乏大型补地价项目亦是补地价收入大幅下降的原因之一。原本预期能为政府补地价收入作出贡献的古洞北/粉岭北原址换地计划，因市场气氛审慎，最终仅有新鸿基地产（00016）及新世界发展（00017）分别完成项目补地价协议。其中，新世界发展在粉岭北第14区的地皮补地价金额为18.2亿元（每平方尺楼面地价为1,627元），但该收入延至2025年才正式入帐。
在发展商方面，新鸿基地产于去年补地价项目表现相对活跃，3个项目共涉资18.3亿元，合计提供103万平方尺楼面面积的土地储备。其中包括：
粉岭北第10区项目，补地价金额18.2亿元；
大围香粉寮项目，补地价金额12.1亿元；
荃湾横窝仔街项目，次轮补地价金额1亿元。
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚指出，发展商通常会在农地转换、工商业项目更改用途或旧楼重建放宽地积比时进行补地价。然而，由于近年商业市道疲弱，市区住宅改用途作商业的情况减少，加上发展商等待新强拍条例通过才申请重建，导致短期内补地价及换地需求放缓。他补充，住宅市场库存过多亦是发展商减少补地价意欲的重要原因。今年补地价协议的达成数目，将取决于政府的收地进度与发展商的发展步伐是否同步。
综合而言，2024年补地价收入创下新低反映出楼市疲弱及市场观望情绪持续。未来补地价协议的数量及金额，将受住宅库存消化速度、政府政策推进及发展商策略影响。北都计划能否顺利推进，或成为未来补地价收入的重要关键。
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