新世界发展北角皇都昨日开价，推出首张价单共88伙，折实平均尺价18,540元，较3个月前推出，同区由宏安发展的101 Kings Road，首批折实平均尺价20,800元，低约11%；皇都首张价单涵盖1至3房户，面积由343至726平方尺，折实价由605万至1,959万元，折实尺价16,888元至26,988元，早前招标的大单位，尺价全数3万元以上，表面相差一大截，事实价单单位是否便宜这么多？如果查看皇都的招标条款，可见成交均须连车位出售，反映招标价背后可能有水份，未能反映真实楼价，参考北角区内的维港颂和柏蔚山，车位价约280万至300万元，如果将成交价减去车位价以及提前成交的现金回赠，部分成交尺价实质回落至，约2.5万至2.6万元；抽出现时招标成交价最低28楼B1室，实用面积834平方尺、3房连梗厨房间隔，成交价2,618万元，连一个车位出售，单位表面尺价约31,390元；扣除车位价，还有最高7%提前成交现金回赠，实际楼价估计约2,154万元，即尺价回落至约25,836元，实际楼价有机会比首张价单最贵、亦是首批唯一的3房户更便宜；价单最贵为27楼B2室，实用面积726平方尺，采开放式厨房间隔，折实价1,959万元，折实尺价26,988元，景观与28楼B1室同向、向西北方，为维港的方向，但低一层，与前方城市花园顶层高度差不多，望穿海景机会更加细。撇除这间高层3房户后，首张价单1至2房折实尺价介乎16,888元至21,680元，平均尺价都是约1.8万元水平，对比区内景观质素相对接近的半新盘维峰．浚汇及柏蔚山，近期二手尺价均为约1.8万元水平，也可形容皇都为市价推盘；再看看皇都前方的老牌大型屋苑城市花园，近期二手平均尺价约1.3万元水平，比皇都低35%，虽然楼龄超过40年，但胜在楼盘为真正面海，这方面准买家都要作出取舍。
要用这么巧妙的方式卖楼，无非是要应对庞大的市场竞争，最新统计全新盘连同馀货，现时有达3.86万伙，按月微升约1.1%，假设馀货不加快销售步伐，未来更多全新项目蜂拥而出，销售压力必然更加大。观塘Bal Residence再劈价促销，日前更新1至4号价单，其中31伙降价，减幅由1.5%至8.5%，其中22楼B室，实用面积345平方尺，单位对上一次定价为713万元，现减价至656万元，减幅8%，假若以该单位于2023年2月首度推出时计，当时定价为880万元，2年间累减达25.5%；现时该31伙最新折实价由454万至766万，折实尺价13,165至17,601元，当中20伙折实尺价低于15,500元。项目同时加推5号价单，涉及20伙，实用面积由338至489平方尺，当中包括顶层单位，折实价由544万至837万元，折实尺价由15,959至18,201元，将于周日发售。部分全新盘也已经，预告短期内就会推出应市，上月有一个项目获批预售楼花，为太古地产及中华汽车合作发展柴湾海德园1期，涉及592伙，预计在2026年8月底落成，楼花期18个月，太古地产发言人指项目售楼说明书及展销厅已接近完成，最快于下季推售。另外有四个项目申请预售楼花，共涉及987伙，供应最多为长实旗下Victoria Blossom第2期，提供416伙，第1期已在去年11月获批售楼纸，有307伙，有机会成为集团今年头炮新盘。
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