泛海国际旗下的洪水桥滙都II推出首批81伙，都将于本周六发售，全数位于第6座，涵盖1房至3房，实用面积299至535平方尺，折实售价309.6万至562万元，尺价9528至12584元。由于楼盘处于数面环楼的格局，不同方位的景观也没有太大差距，因此同层单位的尺价都没有太大分野，整体平均尺价10418元，较第一期平24%，减价的幅度都比同期大市约16%跌幅更高，明显反映发展商的心态「要钱唔要货」；另外估计都要靠新一期，以低价造势，才可以逐步推动第一期的成交；回顾上一期的销售，现时只是售出约408伙，占全期约65%，假设第二期销量好，对于上期馀货销售也有帮助。此外上星期也跟大家简单分析过，其实第二期的景观整体都比第一期逊色，变相开价除了要考虑楼市下滑的因素，景观上都要扣分。泛海国际执行董事关堡林表示由于滙都I和II位置不同，尺价不能直接做比较，指今批的价钱是「直逼居屋价」，又指项目有加价空间，但将来加价条件有多大呢？先对比洪水桥三年前首次推出的#LYOS，首批均价逾1.5万元，比滙都II贵达33%，项目于今年年中则曾经大劈价3成，现时已售出单位的尺价，最低约1.36万元，都比滙都略贵。再对比楼盘附近一些年轻屋苑的二手成交尺价，滙都II现时则算是以市价推盘，整体都是约9000至1万元的水平，估计滙都未来的加价幅度，最多只有约10%至20%的调整空间。
一手市场另一焦点就是英皇道的101 KINGS ROAD，一周内连环推出5张价单，合共157伙，同样定于本周六进行首轮销售，尽推已开价的所有单位，全数单位的折实价由488万至1187万元，几张价单均价前后加价约24%，不过因为愈新推出的价单，整体楼层愈高，因此将差价拉远。对比价单5号的23楼J室及首张价单的12楼J室，相差9层，23楼J室贵约8.5%，平均每高一层加价1%，都是合理的价格调整幅度。项目日前也透过招标成功售出一伙，为21楼C室，568平方尺的3房户，成交价1590.4万元，尺价约28000元。
现时估算新盘的承接力，而且能否吸引投资者入市放租，租务回报都是重要的考虑因素。中原地产统计9月租金回报率为3.47%，按月升0.04%，创逾12年半新高。代理追踪的138个屋苑当中，有22个屋苑租金回报率达4厘以上，其中九龙湾得宝花园租金回报率升至5.16%，是12年来首次有屋苑，回报率突破5厘水平。不过综观统计中回报高的屋苑，不乏楼龄超过30年的市区盘，或配套纯熟的传统大型屋苑；楼价偏低，加上具地理优势，因此更容易跑出。新盘则可以参考THE HOLBORN，最近一宗租务成交，尺租达65元，A座低层5室，255平方尺1房户，月租1.65万元，业主于2024年3月以约546.2万元入市，租金回报逾3.6厘。陆续收楼的天水围YOHO WEST，最新租出第3B座高层B5室，实用面积408平方尺的2房户，月租15000元，平均尺租36.8元，业主是于2023年12月以494万元买入单位，现享租金回报约3.6厘，恰巧也比平均回报率略高。但业主放租时都要留意，投资支出其实还包括管理费、杂费等，现时新盘的平均管理费，约每尺5元的水平。
有用
