2025-02-21 易发睇楼团
楼市持续转弱，新居屋「一手必赚」的神话在过去一年彻底幻灭。根据统计，复建居屋以来推出的41个新居屋屋苑中，去年首度有一手入市业主蚀让离场，至今已有5个新居屋屋苑录得亏损个案。其中，大屿山梅窝的银蔚苑最为惨烈，个别单位蚀幅高达16%，而同区的银河苑更成为复建居屋后「第一滴血」的屋苑。
政府自2011年宣布复建居屋，首批复建屋苑于2015年拣楼，随后推出的居屋多数以市价折让发售，过往业主一手买入后转手几乎稳赚。然而，随着楼市下行，情况在去年逆转。
位于梅窝的银河苑在去年2月录得首宗一手业主亏损个案，成为复建居屋以来的首宗亏损交易。该个案涉及A座银旭阁低层11室，实用面积384平方尺，原业主于2017年以未补地价158.61万元购入，持货至去年2月以150万元易手，帐面亏损8.61万元，蚀幅约5.4%。
此后，银河苑蚀让个案陆续增加。同年4月至9月，该屋苑再录得3宗蚀让个案，帐面亏损幅度由1.1%至4.8%不等。至今，银河苑共录得18宗未补地价成交，其中蚀让个案占比高达22.2%。
在所有蚀让个案中，最惨烈的是位于梅窝的银蔚苑。去年10月，一个中高层12室单位（实用面积552平方尺）以未补地价205万元售出，较原业主于2018年以未补地价243.97万元购入时，帐面贬值38.97万元，蚀幅高达16%，成为新居屋蚀让个案中的「重灾户」。
除了银河苑和银蔚苑，其他三个新居屋屋苑亦录得亏损成交：
东涌裕雅苑：去年3月录得首宗蚀让个案，帐面损手约0.1%。
马鞍山锦骏苑：去年5月录得蚀让，帐面损手约3.5%。
粉岭山丽苑：去年10月录首宗蚀让，帐面损手约2%。
随着楼市疲弱，不少新居屋的业主放盘态度变得更加弹性，部分业主甚至主动调低叫价。以粉岭山丽苑为例，中原地产分行经理蔡天赐表示，该屋苑业主过往放盘叫价普遍高出买入价两至五成，但在楼市转淡后，放盘溢价已缩窄至约一成多，令业主的卖楼利润大幅收窄。
即使部分新居屋仍未录蚀让成交，但获利幅度明显缩窄。例如「居屋2020」的火炭彩禾苑，至今录得7宗未补地价成交：
2023年10月：首宗成交，原业主帐面获利96.1万元，赚幅27.5%。
2023年12月：最新成交，高层12室单位（实用面积607平方尺）以未补地价505万元售出，较原业主2021年以未补地价454.92万元购入时，帐面仅赚50.08万元，赚幅缩至11%，为该屋苑至今最低赚幅。
此外，市场上已有新居屋业主放盘叫价低于买入价。例如银河苑B座银朗阁中层9室（实用面积383平方尺），现时以未补地价165万元放售，较2018年原业主以167.8万元购入时低2.8万元，若按此价成交，帐面蚀幅将达1.7%。
有用
