2025-04-08 28HSE 编辑部
发展商在投地方面仍然保持审慎态度，市区重建局在推出重建项目招标时，将积极修订招标条款以配合市场需求。旺角山东街及地士道街的发展计划（山东街项目）于昨天正式开始招标，截止日期为5月13日。据了解，市建局将根据财团提出的入标价来决定胜负，并计划在住宅部分获得25.5亿的收入后，发展商需要进行分红，分红比例固定为20%，低于近年30%至40%的水平。获邀入标的发展商亦可与名单外的其他合资格企业组成财团共同投标，业界认为这一条款有助于提升项目的吸引力。
位于山东街、地士道街及奶路臣街交界的山东街项目，占地约2.66万平方尺，预计可发展楼面面积上限约16.09万平方尺，其中住宅楼面面积约为15.2万平方尺，估计可兴建约380伙。该项目本月初共收到28家发展商提交意向书，包括长实（01113）、新地（00016）及中国海外（00688）等。
市建局昨日宣布，该项目正式开始招标，总共有28家发展商获邀参与，截止日期为5月13日。据悉，这次招标的关键在于入标财团自行提出的入标价。
根据市建局的分红条款，当售楼收入达到$25.5亿后，财团需要向市建局分红，比例固定为20%。以该项目住宅楼面面积计算，日后每平方尺的售楼尺价将超过$16,780，若中标的发展商需向市建局分红。
过去几年，市建局的商住项目招标通常都会设有分红要求，但分红的门槛不断变化。2022年10月之前，大部分招标项目要求售楼收入达到指定门槛后，分红比例会逐步提高，从20%渐增至50%；自2022年11月截标的西营盘皇后大道西/贤居里发展项目开始，分红比例固定为单一水平，但由40%逐步下调至目前山东街项目的20%。
根据城规会今年初批准的发展方案，山东街项目具备兴建一幢34层高的住宅大楼及一幢7层高的非住用大楼的潜力，预计可建设约380伙。市建局亦要求发展商在兴建商住部分的同时，承担一系列社会福利设施，包括长者日间护理中心和幼儿中心等。
此外，市建局表示，获邀入标的发展商可邀请合乎招标文件要求的公司组成财团参与投标。市建局董事会设立的招标遴选小组将详细考虑标书，并向董事会提交建议，最终由董事会作出决定。这意味著一些未提交意向书的发展商，若符合市建局的要求，仍有机会以合组财团的形式参与发展。
对于市建局降低分红要求的做法，第一太平戴维斯的估值及专业顾问服务董事总经理陈超国表示，发展商在入标时注重风险管理，「赚到唔怕分，最惊赚唔到」，目前市场前景仍有风险，若分红比例仍然达到30%至40%，一旦售楼收入触及分红门槛，发展商可能需要支付一大笔分红，从而影响他们的投资决策。调低分红比例可望提升项目的吸引力。
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚指出，市建局允许未获邀入标的发展商以组成财团的方式参与竞投，这一措施间接开放了更多潜在投标者的参与，十分符合当前市场状况。
综合业界估计，山东街项目的估值约为$6.4亿至$9.3亿，每平方尺的楼面地价介乎约$4,000至$5,800。
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