近期楼价回落，都吸引了一班用家，尤其是上车客趁机吸纳笋盘。今集前往屯门北，看大兴花园及卓尔居两个减价盘。两个屋苑距离港铁屯门站说近不近，说远不远。由F出口出去后，沿著屯门河边走大约10分钟就到达。不过沿路无瓦遮头，要「好天晒、落雨淋」。如果不想走路，都可以接驳一程轻铁，乘搭两个车站到蔡意桥站下车，车程约3至5分钟。
第一个放盘在大兴花园，发展商就是大兴纺织(发展)及恒隆。15座物业分了两期发展，第一期有4座，在1989年落成，楼龄已经有34年；而第二期就迟5年，在1994年落成入伙。这里前身是大兴纺织厂及一个山丘，之后发展为依山而建的大兴花园，要行一段斜路才到达。作为区内的上车屋苑之一，在3647伙中，有超过八成是两房单位，标准户实用面积由394至544平方尺，提供多款开则选择。标准三房户就简单些，只是分了第一期515平方尺的纯三房，及第二期587平方尺的三房套间隔。另设连花园或天台的两房及三房特色户。
放盘位于第一期2座中层H室，业主在月中放盘，现时叫价440万元，尺价大约1万元。单位没有玄关，客饭厅呈以曲尺型，备有两间超过60平方尺的房间，整体感觉实用。业主在2001年买入单位，之后一直自住。虽然整体保养不错，但始终居住了一段长时间，设计又有些过时。如果下手买家是自住，都可以考虑装修一下。业主最初叫价460万元，之后累减约4.3%至现在440万元。若成功转手，帐面都可以大赚352万元，单位期内升值4倍，大幅跑赢大市约2.9倍的升幅。假设买家借尽九成按揭，还款年期是30年，息率3.625厘计，每月供款约1.8万元。要通过压力测试，月入要3.8万多元。若果是买来投资，租金回报率是约2.7厘。
第二个放盘则在大兴花园下面的卓尔居，由新地发展，1998年入伙，楼龄约25年。屋苑由6座物业组成，合共提供1596伙，同样提供两房至三房户型。不过这里所有的三房单位就是套房，实用面积也较大，由511至713平方尺。放盘位于6座高层B室，实用面积526平方尺，都是两房间隔。同样曾经减价，最新叫价750万元，尺价约1.4万元。单位设长走廊，客饭厅呈长形，有近200尺；而主人房就有约100尺。业主在2018年买入单位自住，看到都有花钱装修，加上保养得很好，只要添置少量家具及家电就可以即时入住。业主当年以664万元买入单位自住，不少在这个时期入市的业主近期都要蚀让离场。如果这个单位，最终成功以750万元卖出，业主帐面仍然可以赚到86万元，单位期内升值近一成三，跑赢大市约一成一的跌幅。假设下手买家借尽九成按揭，每月供款就要几3.1万元，月入要约6.6万元才能通过压力测试。至于租金回报率方面﹐未扣除管理费前，有约2.2厘。
有用 3
