近期楼价回调，不少人都趁机看看有没有机会找到「荀盘」上车或换楼，今集我们就来到被喻为「上车天堂」的天水园。天水围原本是后海湾内湾湿地系统的一部分，后来被当地村民围垦及填平，辟建村落、渔塘及养鸭场。1970年代，港英政府为了纾缓人口、住屋等问题，于是开始拓展新界土地，天水围于1987年起发展为香港第八个的新市镇。
由长实发展的嘉湖山庄是天水围首个私人住宅项目，在1991年至1998年间分了7期发展。当年长实就以「意思不到的生活」、「理想的豪宅」来定位嘉湖山庄，但时至今日屋苑的造价不但与「豪宅」有段距离，还久不久「意想不到」。近期一单又一单破低价成交，令上月的二手平均尺价跌至约9000元，重回年初通关前的水平。不过对于有自住需要的买家，或者就是一个入市的好时机。整个嘉湖山庄有58座，合共提供15880伙，直至现在都是香港最多单位的私人屋苑。第1至3期及第5至7期都是住宅大厦，而第4期就是商场及酒店的混合物业，基本上都是围著市中心的天水围公园而建。因为占地广，所以各期在景观及配套上都各有特色。好像以参观放盘所在的第1期乐湖居为例，虽然楼龄最旧，有32年，而位置上也不邻近天水围公园及天水围北部，景观会以楼景及内园景为主，但这期却是最近港铁天水围站乘搭轻铁一至两个站，或者步行约12至15分钟就到达，另外旁边就是新北江商场及屋苑其中一个会所。
参观放盘位于乐湖居2座中层B室，实用面积633平方尺，属于三房套间隔。现时叫价568万元，尺价不用9000元。客饭厅有接近200平方尺，虽然单位有装修，但不算新净，也有明显的使用痕迹，下手买家都要花钱再执整。单位向东北，望出去是天耀路及天湖路交界，对面是天耀邨，旁边是第2期的赏湖居，再远些就是中学。因为沿路种植了不少树木，加上楼与楼之间有些距离，所以感觉不会很压迫。房间面积不小，近厅房有50多平方尺，而中间房有60多平方尺。主人房有近100平方尺，业主都完美示范了这间睡房有多大，可以摆放两张标准双人床。
本港多间银行于下周一，即是9月18日，就会上调新造按揭息率，由现时实际按息3.625厘升至4.125厘，是香港多年以来首次供楼利率高于4厘。以放盘单位为例，假设新买家借尽九成按揭，还款年期是30年，加息前月供是23817元。加息后，月供就要25311元，增加了1494元。供楼负担进一步增加，加上港银仍有加息压力，都有机会打击到部分买家「趁低吸纳」的意欲。除了供款增加外，压力测试的要求也同样提高，由约5万元升至约5.28万多元，都有机会压缩市场购买力。
如果觉得嘉湖山庄楼龄旧，在市中心还有一个私人屋苑，就是同样由长实发展，分了两期的栢慧豪园及栢慧豪廷。两个都是在千禧年后落成入伙，楼龄分别是16年及13年。不过手持500多万元，在这里暂时只能够购买两房单位。栢慧豪园及栢慧豪廷的位置正正位于部署推出，新地YOHO WEST的后方，合共提供2960伙，实用面积由456至832平方尺的单位，涵盖两房至四房套连储物室间隔。
放盘单位位于1期中层D室，实用面积498平方尺，最新叫价550万元，尺价约1.1万元。业主是在2007年一手买入这个单位，自住了一段时间后转为出租，屋内都大致保留原装设计。不过就有很明显的使用痕迹，以及都有些残旧，可能都需要花多些金钱来装修。客饭厅有约140平方尺，是左右厅，相连一个38平方尺的弧形线条露台。单位向西南，望向天水围公园及嘉湖山庄的翠湖居。因为下面都是树木，所以看出去都舒服。不过都有缺点，就是会望向旁边单位。细房有近50平方尺，而主人房就有接近80平方尺。假设新买家借尽九成按揭，在新息率4.125厘下，每月供款由约2.3万元增至约2.45万元；而要通过压力测试，也由原本月入不用5万元至约5.1万元。
有用 7
