本周末新盘销售焦点，将会落入万科发展的大埔上然。周六将会进行首轮销售，涉及228伙，实用面积介乎214至873平方尺，折实价238万至1,140万元，折实尺价9,185至14,392元。当中100伙折实价低于400万元，可受惠100元印花税新措施。同时有28伙开放式，可以选用1「家」1付款计划，即购买指定的3房或4房单位，可以以低至88万元加购这几个开放式单位。发展商昨日趁势加推4号价单，涉及41伙，涵盖开放式至4房，实用面积214至873平方尺，折实价264万至1,140万元，折实尺价11,191至14,129元。眼见收票情况不错，截止昨日已超额认购超过20倍，都令发展商有信心轻微加价，顺道测试市场现时对加价的接受程度有多大。最新折实平均尺价12,554元，比对上一张价单高约近1成，都更贴近邻近的半新盘天钻近期的二手尺价水平。再仔细比较部分单位，例如新价单的2座8楼A1室，873平方尺，定价1,276万元，比对上一张价单低一层高约1.7%。撇除楼层因素，确有轻微的加幅。买家是否接受加幅，以大埔区而言，还要面对另一对手，就是蚀让重灾区白石角的二手买卖。同样被评为交通不便、配套不齐全的区份，近半月有6宗二手买卖，其中5宗都要蚀让。例如天赋海湾3期海钻4房户，1,411平方尺，最新以1,400万元成交，尺价跌穿1万元，仅9,922元。原业主持货11年，蚀371万元，跌幅达21%。有前车之鉴，也值得关注买家会否因此对入市新盘却步。
全新盘开售前夕，馀货项目也有不错的承接力。其中位于黄竹坑海盈山，昨日连环售出4伙，包括第2A座39楼D室，616平方尺，最新成交价1,765万元，尺价约28,663元。长沙湾Belgravia Place系列昨日售出3伙，最贵为2座8楼08室，实用面积350平方尺，成交价542万元，尺价15,495元。而多个馀货项目也陆续公布新部署。位于佐敦高临，昨日加推22伙，折实价985万至1,995万元，折实尺价则为23,740至28,219元，将于本周六发售。至于赤柱ONE STANLEY，昨日推出28号洋房，同样于本周六起招标，单位以5房5套连书房间隔，实用面积为5,329平方尺。
新盘战况激烈，二手无可避免继续受压。多个持货近10年的单位都出现大幅蚀让的情况，甚至跑输同期大市跌幅。最新位于鰂鱼涌康景花园E座高层4室，543平方尺的2房户，以548万元易手，尺价10,092元。原业主于2015年以708万元购入，持货10年，帐面依然蚀达160万元，贬值23%。回顾屋苑整体，由2015年至今的成交，楼价跌幅约14%。最新成交都出现跑输大市的情况。另有位于元朗映御1座极高层M室，实用面积398平方尺，1房连开放式厨房间隔，最新成交价396万元，尺价约9,950元。原业主于2016年以452万元一手买入单位，现时持货约9年，转手帐面亏蚀56万元，楼价贬值12.5%，同样比近期屋苑的成交价低。参考同屋苑近期一间位于低层的成交个案，尺价刚好超过1万元。至于近期蚀让幅度相当大的个案，为启德天寰。一间持货7年的4房户，蚀1,784万元离场，位于1座高层A室，实用面积1,190平方尺。业主2023年年中开始放盘，原本叫价4,200万元，多次调整价格后，本月初减至2,750万元成交，尺价23,109元。原业主早于2018年年中以约4,534万元购入，持货约7年，楼价蒸发39%。
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