2025-04-10 28HSE 编辑部
本港零售市道持续低迷，商铺市场在过去数年疲弱不振，被称为「劏场」的分间拆售商场更是蚀让频频。根据统计，六大「劏场」在2024年合共录得41宗成交，其中高达82.9%（34宗）为蚀让个案，累计亏损金额达8461.7万元，有个案更录得97.5%的惊人蚀幅，引发市场关注。不过，在蚀让潮中亦有机会吸引部分投资者趁低捞货，另觅出路。
自2012年起，随着美国量化宽松（QE）政策及香港进入超低息年代，加上住宅市场受楼市辣招限制，资金大量涌入工商铺市场，「劏场」拆售项目应运而生。当时，分间拆售商场吸引不少投资者追捧，成为热门投资选择。然而，随着零售市道转弱，大量「劏场」入伙后出现高空置率，业主纷纷大幅蚀让离场，拆售热潮亦因此逐渐降温。
统计显示，六个于2012至2014年间拆售的「劏场」，包括尖沙咀首都广场、北角城市金库、荃湾地皇广场、荃湾荃立方、元朗又一新城及屯门壹号总站，在2024年内共录得41宗买卖，成交总值约1813.2万元。当中仅有7宗录得赚钱，馀下34宗为蚀让，蚀幅惊人。
在六大「劏场」中，以尖沙咀首都广场的成交量最高，全年共录得19宗买卖，成交价介乎10万至150万元不等。然而，当中有18宗为蚀让，亏损金额由38.8万至762.4万元不等，蚀幅介乎62.8%至97.5%。更有7宗蚀让个案，亏损幅度超过九成，创下「劏场」亏损纪录。
同样蚀让情况严重的还包括北角城市金库及荃湾地皇广场。城市金库全年录得11宗成交，其中6宗蚀让，蚀幅由83.4%至92.8%不等。不过，城市金库亦有5宗赚钱个案，全部为投资者于2022年至2024年期间吸纳大幅蚀让的物业后转售，最高赚幅约1.8倍。
此外，地皇广场、元朗又一新城及屯门壹号总站在2024年的成交全部为蚀让个案，反映这些「劏场」的投资风险持续高企。
「劏场」的热潮由有「劏铺大王」之称的资深投资者尹柏权于2012年带起。他在短短8个月内推出了荃湾荃立方、荃湾地皇广场及尖沙咀首都广场三个拆售商场，合共推出约1144个微型铺位，并凭藉首两年5厘租金回报保证成功吸引大批投资者入市，部分项目更在数日内沽出九成以上。
然而，这些商场于2016年前后纷纷入伙，却因高空置率及租金难以支撑而令业主损手累累。以首都广场为例，其在2013年劏成705个蚊型铺位出售，当时大受追捧，但现时大部分业主都选择蚀让离场，甚至录得逾九成亏损。
虽然「劏场」近年蚀让不断，但低价成交反而吸引部分投资者趁低吸纳。有多年铺位投资经验的盛滙商铺基金创办人李根兴表示，2024年内部分「劏场」的成交价低至20万元，「呢个价钱连车位都买唔到」，甚至厘印费仅需100元，因此吸引小型投资者入市。
不过，李根兴提醒，「劏场」投资风险高，除了商场管理费、水电费等每月开支接近千元外，劏铺的市场流通性亦低，转售难度大，买家需有心理准备持货较长时间。他补充，若买家有实际自用需求，例如将铺位改作小型仓库，倒是「不错的选择」。
拆售商场并非新事物，早于1970年代便已出现，当中以旺角先达广场及信和中心最为成功。先达广场曾因手机交易盛行而被誉为「炒机天堂」，商场内的单一铺位在2012至2013年时售价高达3000万元。然而，随着手机炒卖风潮消退，先达广场近年亦录得多宗蚀让个案，2024年更有业主持货25年仍需亏本出售。
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