2025-04-17 28HSE 编辑部
元朗八乡一伙村屋顶层单位将于下周三（4月16日）首次作公开拍卖，开价仅56万元，尺价4,516元，较市价低出近3成，甚至较深圳房价更平。
忠诚拍卖行表示，上述单位为元朗八乡石湖塘81B号2楼EA室，实用面积124平方尺，属开放式间隔，连天台。单位属银主盘，附有简约装修，由于长期无人居住打理，内笼、天台位置及整个村屋较残旧。
据了解，单位目前市价约80万元，即最新开价较其低出24万元或约3成。原业主于2018年以115万元买入单位，曾多次抵押单位借贷，最终沦为银主盘，最新开价较7年前贬值约59万元或51%。
代理透露，由于村屋开价吸引，且邻近港铁锦上路站，吸引许多单身客洽询。
村屋因环境清幽，入场费亦较一般私人屋苑平，因此吸引不少上车客，不过须留意购买村屋与一般物业有所不同。
一.转售限制
村屋主要分3大类，包括「旧屋地」、「祖堂地」及「丁屋」，其中部分丁屋需要补地价才能出售。若购入未补地价的丁屋，属违法行为，买家宜在购入前向业主查明，是否有补地价证明。
二.按揭
村屋的交投较私楼疏落，银行因缺乏市场交投参考指标，加上部分村屋质素参差，估价行取态会较为保守，较易遇上估价不足的问题，影响买家预算，建议入市前预留充足备用资金作首期开支。
村屋按揭还款期一般为25至30年，个别银行以「55至65年减楼龄」计算，如经按保申请高成数按揭，最高按揭年期只可以「55年减楼龄」计算，即25年楼龄以上村屋不能借足30年，入息要求将有所增加。
三.僭建
村屋僭建问题一向严重，最常见的僭建物有天台建玻璃屋和密封露台，但其实门外筑铁网、有盖车位，甚至室内楼梯，也有可能是违例建筑。若村屋涉及僭建遭钉契，则要先处理好清拆事宜，例如在指定期限内还原建筑物，为物业解除钉契，才可继续交易。
四.路权
由于村屋一带旧属新界原居民拥有，村屋周围每寸地土都有可能是私人产业，有些村屋外的道路属于私人道路，其拥有者有权开放或封路使用权，以致有些村屋的行车，甚至行人需要缴交路费才能使用。
五.花园或天台未入契
某些村屋连地下层出售的花园，或连顶楼出售的天台，不一定纳入地契范围，没入契会衍生业权问题，买了未必能使用，甚至有可能变成非法占用政府土地，被追收地租或被收回土地使用权。
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