2025-02-21 28Hse Editor
屯門經典「龍床盤」菁雋T-Plus於2019年推售，當時吸引大量投資者和上車客入市，更牽起一波炒納米樓的熱潮，當時呎價曾一度突破2萬元。5年過後，伴隨著新盤，加息夾擊下，二手市態疲弱，菁雋又會否隱如泰山，抑或早已石沉大海？
菁雋T-Plus 位於屯門新墟青棉徑2號，於2019年9月入伙，項目提供356伙，實用面積由128至794平方呎，間隔為開放式至3房連套房。當日發展商表明是參照大學宿舍而建，因此單位偏細。加上發展商說了一句「皇帝也不過睡張床」，引起市場嘩然而被稱「龍床盤」。
這邊我們回看菁雋最近一年的走勢，其實用平均呎價介乎於$15,000-$17,000，雖然上年10月份一曾跌至$14,000，但不足1個月便重回平均呎價水平。雖然，買賣成交量減少，不過我們發現市場上的龍床盤紛紛轉移至租務市場，菁雋也不例外，特別是7，8月等暑假月份，租務成交多達15宗。
菁雋的主要房型為130至150平方呎的開放式單位，目前的租金大約在$6000至$8000之間，已包括管理費和差餉。以高層的一個典型單位(31室)來說，擁有128平方呎的實用面積，即最細面積單位，其月租金為$7,500，呎租約為59元。原業主在2019年以約190.9萬元購入，租金回報率達4.7%，另一單位為中層29室開放式177實呎戶，月租$8,000，實用呎租為$45.2，以業主於2019年以約$266.1萬的購入價計算，該單位的租金回報率高達3.6厘。明顯優於投資其他新盤的收益。我們再翻查近一年的租務成交記錄，開放式租金仍維持相近水平，呎租約$55-61，顯然，這個高回報率吸引了不少投資者。
菁雋離屯門醫院約十分鐘路程，步行即可抵達嶺南大學，附近亦有珠海學院。除了醫護人員，內地學生以及部分非本地的教授和導師等教育工作者也有租房需求，並形成區內一股租樓勢力，加上開放式單位已經足夠滿足一人居住的需求，而且價格相宜，菁雋也成為區內租客考慮的屋苑之一，租客甚至會預繳一年的租金，以便他們工作或上學。
交通方面，菁雋坐享兩鐵一路的優勢，鄰近輕鐵景峰站、西鐵兆康站及屯門公路，而且步行即可到達，以上種種因素下，都使菁雋成為許多投資者和居的居住和投資地點。
另外，屯門區內的開放式細單位亦相對短缺，雖然同為屯門區的NOVOLAND亦有提供開放式單位，面積亦較菁雋大，也不能稱上龍床盤，但回報卻不及菁雋。NOVOLAND1A期1B期及2B期皆有提供開放式戶，實用面積大約216-253呎左右。以第1A期Elverum 1座高層G室實呎235的開放式戶，業主於2022年以約362.7萬購入，現以$9500放租，實用呎租為$40.4元，租金回報率僅3.14厘，相比起菁雋小約1厘 。或許其交通配套等也令買家及租客卻步，NOVOLAND與屯門市中心也有一段距離，單單由NOVOLAND前往西鐵站就已經要多花15分鐘乖坐巴士前往之。加上NOVALAND位於新發展區，屬公營房屋為主，數個屋邨已達1.4萬伙，其配套也意味著與附近屋邨共用。等等因素也促成買家及租客轉移投向菁雋的要點。
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