2025-04-07 28Hse Editor
受樓市下行及住宅庫存高企影響，發展商補地價意欲明顯下降，導致2024年全年補地價收入大幅減少。根據地政總署數據，去年全年補地價收入僅錄52.4億元，按年大跌73%，創下自2013年以來的11年新低，較過去5年平均每年約269億元的補地價收入亦低出8成，對庫房收入構成影響。
地政總署公布，2024年第4季（10至12月）錄得15宗契約修訂及2宗地段增批個案，補地價總收入約為6.2億元，相較上一季的18.9億元，按季減少67%，並創下近3個季度新低。
全年補地價收入中，較矚目的個案包括復星地產的清水灣前邵氏片場重建計劃，該項目在去年初補地價21.8億元，佔全年補地價收入超過4成；另一項目則為越秀地產的油塘東源街「工轉住」計劃，補地價金額達13.5億元。
市場缺乏大型補地價項目亦是補地價收入大幅下降的原因之一。原本預期能為政府補地價收入作出貢獻的古洞北/粉嶺北原址換地計劃，因市場氣氛審慎，最終僅有新鴻基地產（00016）及新世界發展（00017）分別完成項目補地價協議。其中，新世界發展在粉嶺北第14區的地皮補地價金額為18.2億元（每平方呎樓面地價為1,627元），但該收入延至2025年才正式入帳。
在發展商方面，新鴻基地產於去年補地價項目表現相對活躍，3個項目共涉資18.3億元，合計提供103萬平方呎樓面面積的土地儲備。其中包括：
粉嶺北第10區項目，補地價金額18.2億元；
大圍香粉寮項目，補地價金額12.1億元；
荃灣橫窩仔街項目，次輪補地價金額1億元。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，發展商通常會在農地轉換、工商業項目更改用途或舊樓重建放寬地積比時進行補地價。然而，由於近年商業市道疲弱，市區住宅改用途作商業的情況減少，加上發展商等待新強拍條例通過才申請重建，導致短期內補地價及換地需求放緩。他補充，住宅市場庫存過多亦是發展商減少補地價意欲的重要原因。今年補地價協議的達成數目，將取決於政府的收地進度與發展商的發展步伐是否同步。
綜合而言，2024年補地價收入創下新低反映出樓市疲弱及市場觀望情緒持續。未來補地價協議的數量及金額，將受住宅庫存消化速度、政府政策推進及發展商策略影響。北都計劃能否順利推進，或成為未來補地價收入的重要關鍵。
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