2025-04-04 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百零六期 2019年2月27日] 首批採用新定價機制、以市價52折發售的新居屋，預計在今個月28日開始安排合資格的中籤者揀樓。根據銷售安排，揀樓7日前（即21日），房委會會派發及上載售樓說明書及價單，究竟今期最貴「樓王」是那一個單位呢？
最貴「樓王」為長沙灣凱樂苑E座39樓17室，實用面積629平方呎，售價$467.98萬，平均呎價$7,440；而呎價最高的單位是啟德啟朗苑B座25樓07室，實用面積446平方呎，售價$345.03萬，平均呎價$7,736。
雖然「樓王」是在位於長沙灣凱樂苑，相信啟德啟朗苑仍是大家追捧的，因為項目位於政府近年致力打造的啟德發展區，日後可提供住屋、社區、商業、旅遊及基建用途等設施，是未來香港發展的重心。
再者，近日有不少例子，都反映市場對啟德新發展區充滿信心，大多估計樓價升值比其他地方為高，包括啟德區內再有百億地王誕生，以及啟德再有1房單位破千萬成交。
有關地王為啟德第4C區3號地盤住宅地，可建面積約648,629平方呎，以$112.6億批出，平均每平方呎樓面地價為$17,360；而破千萬1房為嘉匯1座23樓G室，實用372平方呎，成交價$1,041.8萬，平均呎價$28,005。
有人歡喜有人愁，中籤的就可等待揀樓，而抽不中的就要等待下一次居屋申請。新一期居屋最快3月公布銷售安排，有消息指房委會有意修改家庭入息上限的計算方式。
新的計算方法下，釐定入息限額由原本的10年樓齡的私樓住戶開支，更改為20年作參考。以今期52折居屋為例，下一期的家庭入息限額或調低少於3至4%，上限減至約$5.5萬水平。
雖然建議仍未落實，如果屬實的話，對市民影響有幾大？此舉意味著收入較高的邊緣家庭或喪失申請資格，對於仍合資格的，是一件好事，因為申請人數減少，中籤機會因此增加；而被剔出合資格申請範圍的人，就要另覓其他置業途徑。
其他置業途徑，筆者想到是買私樓、或者申請價格較貴的港人首置上車盤。買私樓，樓市熾熱，大多人因首期不足，難以成事。申請港人首置上車盤的話，收入又未必符合資格。
翻查資料，「煥然懿居」二人或以上家庭每月總入息約介乎$5.7萬至$7.4萬，如果日後的首置上車盤，入息要求與此相若的話，即是說收入多於$5.5萬、少於$5.7萬的人，變相成為了夾心階層，無論是居屋，抑或是港人首置上車盤都無法申請。
香港人買樓置業，除了為安居，很多人也視為投資保值的最佳方法。故此，如果政府收窄申請範圍，不排除有人存有歪念，如虛報收入及資產等，但筆者在此必須提醒大家，申請人虛報資料，會遭檢控，切勿以身試法。
中原城市領先指數(CCL)新報170.87（反映2019/02/11至2019/02/17(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.28%，較上年同期下跌0.42%。
4個分區中，只有新界(西)區錄得跌幅，按周下跌1.23%，錄得154.2，較上年同期下跌0.96%。而九龍區升幅最多，新報168.98，按周上升2.01%，較上年同期下跌0.12%。港島區及新界(東)區分別錄得178.15及182.64，按周分別上升178.15及182.64，前者較上年同期下跌0.26%，而後者較上年同期上升0.33%。
-- 黃大仙寶翠大廈低層戶 $425萬獲承接 --
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，日前促成黃大仙寶翠大廈成交，單位為低層A室，實用面積339平方呎，開放式間隔，座向東南，原開價$470萬，以$425萬獲承接，實用面積平均呎價$12,537。
-- 屯門田景邨低層戶 $390萬易主 --
祥益地產客戶經理陳秀春表示，新近錄得屯門田景邨低層17室，實用面積385平方呎，成交價$390萬（自由市場價），實用面積平均呎價$10,130，屬市場價成交。
-- 馬鞍山錦豐苑2房 成交價$546萬--
世紀21奇豐物業海柏分行助理區域營業董事鄭達昌表示，新近錄得馬鞍山錦豐苑成交，單位為J座高層13室，實用面積540平方呎，2房，原開價$550萬，獲用家以$546萬元（居二市場價）承接，實用面積平均呎價$10,111。
-- 屯門邁亞美海灣2房 $520萬易手--
祥益地產區域董事袁思賢表示，日前促成屯門邁亞美海灣1座低層E室，實用面積438平方呎，2房1廳，擁開揚海景，以$520萬易主，實用面積平均呎價$11,872，屬市場價成交。
-- 紅磡啟岸公布首張價單 --
恒基旗下的紅磡啟岸公布首張價單，涉及111伙，包括23伙開放式、69伙1房及19伙2房單位，實用面積由196至391平方呎，定價$415.8萬至$865.3萬，呎價$19,381至$25,066。 恒基物業代理營業(一)部總經理林達民表示，啟岸首批以「相宜價」推出，希望引起市場關注，預料加推有很大的加價空間，明天開放示範單位及收票，預料下月上旬發售。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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