2025-04-16 28Hse Editor
發展商在投地方面仍然保持審慎態度，市區重建局在推出重建項目招標時，將積極修訂招標條款以配合市場需求。旺角山東街及地士道街的發展計劃（山東街項目）於昨天正式開始招標，截止日期為5月13日。據了解，市建局將根據財團提出的入標價來決定勝負，並計劃在住宅部分獲得25.5億的收入後，發展商需要進行分紅，分紅比例固定為20%，低於近年30%至40%的水平。獲邀入標的發展商亦可與名單外的其他合資格企業組成財團共同投標，業界認為這一條款有助於提升項目的吸引力。
位於山東街、地士道街及奶路臣街交界的山東街項目，佔地約2.66萬平方呎，預計可發展樓面面積上限約16.09萬平方呎，其中住宅樓面面積約為15.2萬平方呎，估計可興建約380伙。該項目本月初共收到28家發展商提交意向書，包括長實（01113）、新地（00016）及中國海外（00688）等。
市建局昨日宣布，該項目正式開始招標，總共有28家發展商獲邀參與，截止日期為5月13日。據悉，這次招標的關鍵在於入標財團自行提出的入標價。
根據市建局的分紅條款，當售樓收入達到$25.5億後，財團需要向市建局分紅，比例固定為20%。以該項目住宅樓面面積計算，日後每平方呎的售樓呎價將超過$16,780，若中標的發展商需向市建局分紅。
過去幾年，市建局的商住項目招標通常都會設有分紅要求，但分紅的門檻不斷變化。2022年10月之前，大部分招標項目要求售樓收入達到指定門檻後，分紅比例會逐步提高，從20%漸增至50%；自2022年11月截標的西營盤皇后大道西/賢居里發展項目開始，分紅比例固定為單一水平，但由40%逐步下調至目前山東街項目的20%。
根據城規會今年初批准的發展方案，山東街項目具備興建一幢34層高的住宅大樓及一幢7層高的非住用大樓的潛力，預計可建設約380伙。市建局亦要求發展商在興建商住部分的同時，承擔一系列社會福利設施，包括長者日間護理中心和幼兒中心等。
此外，市建局表示，獲邀入標的發展商可邀請合乎招標文件要求的公司組成財團參與投標。市建局董事會設立的招標遴選小組將詳細考慮標書，並向董事會提交建議，最終由董事會作出決定。這意味著一些未提交意向書的發展商，若符合市建局的要求，仍有機會以合組財團的形式參與發展。
對於市建局降低分紅要求的做法，第一太平戴維斯的估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，發展商在入標時注重風險管理，「賺到唔怕分，最驚賺唔到」，目前市場前景仍有風險，若分紅比例仍然達到30%至40%，一旦售樓收入觸及分紅門檻，發展商可能需要支付一大筆分紅，從而影響他們的投資決策。調低分紅比例可望提升項目的吸引力。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，市建局允許未獲邀入標的發展商以組成財團的方式參與競投，這一措施間接開放了更多潛在投標者的參與，十分符合當前市場狀況。
綜合業界估計，山東街項目的估值約為$6.4億至$9.3億，每平方呎的樓面地價介乎約$4,000至$5,800。
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