天水圍YOHO WEST| 向南單位景觀最優質

28Hse House Tour  2023-11-27  3.1K #Video #New Properties #Transaction

《施政報告》減辣後,各個新盤的銷情未見很暢旺。今年重點大盤之一,新地位於天水圍天榮站上蓋的YOHO WEST,都要繼續以低價出擊。第1期首批折實平均呎價只是10888元,較同系同區在去年9月推出Wetland Seasons Bay第3期,首批折實均呎14187元低約23%。事實上,對上一次開價不用1.1萬元的新盤,已經是6年前2017年推出的沙頭角尚澄。再對比區內二手屋苑的呎價,例如指標屋苑嘉湖山莊、旁邊的栢慧豪園、稍遠在北面的慧景軒,是相差約7%至23%。至於入伙3年,同系的Wetland Seasons Park,目前二手均價是約1.19萬元,YOHO WEST是低開近9%。

近年區內推售的全新盤,主要集中於北面,相反南面市中心,也即是大家熟知嘉湖山莊所在的一帶,對上一個樓盤已經要數至於2009年開售,由長實發展的栢慧豪廷。今次的YOHO WEST正正位於栢慧系列前面,分了兩期發展,合共提供逾1900伙。率先推出的第一期,由第2座及第3座組成,每座再細分AB兩翼,佔了1393伙。項目標準戶涵蓋開放式至三房間隔,由266至696平方呎不等,當中一房及以上戶型再細分9款開則。390至468平方呎的兩房為主打,佔總伙數約57%。至於特色戶有42伙,其中頂層設有過千平方呎的四房雙套單位。YOHO WEST的關鍵日期預計是明年9月底,換言之樓花期不足一年,只有約10個月。


這個項目的發展頗為一波三折,至今足足蹉跎了差不多11年。當中就經歷過兩次流標,2015年時新地擊敗另外3個入標財團,以補地價逾15億元奪得,每呎補地價約1546元,較兩年前首次招標大跌了約43%。之後在施工期間,天榮站月台出現嚴重沉降而需要停工,結果落成時間就由原先的2021年推遲至明年,令項目與早年樓市的高峰期擦身而過。現時樓市下行,要成功搶客去貨,發展商都只能以低價迎戰。不過YOHO WEST在低地價下,就更有條件開出進擊的價錢。


項目位處市中心,但正正因為這樣,令YOHO WEST基本上都是被樓景包圍,某程度抑制了開價。好像與栢慧豪廷就非常鄰近,雖然YOHO WEST兩座大樓已經打斜布局,避免與栢慧豪廷近距離正面對望,但部分向內園的單位,例如3A座A2至A8室中至高層都會望向對面高樓;3B座B11室都是望向栢慧豪廷方向,這柱是1期唯一一柱開放式單位;其他望內園的還有3B座B1至B3室,及2A座的A5至A8室,這些會同時望自家樓景;2B座B5至B8室及3A座A9至A15室,會望向嘉湖山莊麗湖居方向。由於中間相隔馬路及三所學校,所以感覺不會太大壓迫;至於3A座A1室就是唯一一柱向東的單位,不過都是望向麗湖居方向及附近一帶市景;扭向西北面,3B座的B6至B10室會望向另一間小學。小學旁邊是天頌苑,後面是天悅邨,同樣距離不近。今期景觀較為優質的,有2A座A1至A3室及2B座的B1至B3室,向南望天水園公園方向,低層住戶都可以看到公共交通運輪交匯處上蓋花園的綠色景緻。


示範單位位於港鐵南昌站V Walk,其中一個為主打的兩房開廚房型,以3A座36樓A11室作為藍本,實用面積426平方呎。玄關設有小櫃,但不足以擺放一個家庭的鞋履。開放式廚房在進來的右邊,工作檯面呈以曲尺形,備餐空間多,而且有足夠位置配備一個三頭電磁爐。收納空間主要集中於上櫥櫃,下面則擺放了微波蒸焗爐及洗衣乾衣機,都是來自德國家電品牌西門子。另外雙門雪櫃選用了韓國的三星品牌。客飯廳不計開放式廚房,長約4.5米,闊2.5米,有約122平方呎。客廳相連38平方呎新式露台,由於露台門可以左右兩邊開關,變相擺放沙發沒有太大限制。睡房分布於客飯廳左右兩邊,同向景觀一致。主人房有約74平方呎,而細房則有45平方呎。


Further Reading: PHASE I
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