萬科香港旗下大埔馬窩路的上然第1期，昨日公布首張價單，是新一份《財政預算案》後，第一個開價的大型全新盤。首批81伙，涵蓋開放式至四房，實用面積239至873平方呎，折實由238萬元至1014.2萬元，折實呎價9,193元至12,568元，折實平均呎價約11,036元。若以大埔市中心來看，對上一個新盤是於2019年開價，與上然相距約6分鐘車程的中國海外天鑽。當時首批折實平均呎價約12,800元，上然低近14%。天鑽於2020年入伙，近期的二手平均呎價約12,585元，上然仍要低約12%。至於同區其他逾30年樓齡的二手屋苑，近期的平均呎價則介乎9,428元至11,114元。
在上然的首批單位中，有41伙折實價低於400萬元，包括8伙開放式、30伙一房及3伙兩房，皆能夠受惠新印花稅稅階。其中入場單位來自2座2樓B7室，實用面積248平方呎的開放式戶，折實約238萬元，是繼2015年同區新盤嵐山II期推出約169萬元開放式後，大埔區最便宜的一手單位，折實呎價約9,596元。不過發展商覺得仍未足夠，再推出針對大單位的付款計劃。價單內的8伙三房及四房買家, 可以以140萬元或150萬元的額外折扣，每次加購1伙開放式戶。以四房戶買家為例，購入上述提及的入場開放式單位，可獲150萬元折扣，變相那個單位只售約88萬元，即折實價再三七折。不過要留意，今批只推出8伙開放式。發展商今次以低價推售，除了因應市況外，相信也與交通配套不足及景觀等因素有關，而且整個項目總共提供1,650伙。若首批定價已不吸引，自然會影響之後的銷情。現在先採用「先量後價」的策略，都方便之後各期去貨，甚至有加價空間。另外近期不少熱賣新盤，都是以低價搶攻，上然要在市場上分一杯羹，自然也要走這個方向。
雖然受到多個新盤夾擊，但二手市場卻逐步回暖。易發樓價指數EPI最新報108.65， 按周回升約1.6%，數據反映2月21日至2月27日的市況。28Hse數據研究員蔡進謙指，近期市場氣氛明顯改善，主要受到多個全新盤相繼推出帶動。發展商以吸引價錢開售，促使二手業主重拾信心，部分更開始提高叫價，進一步刺激市場交投。另外近期股市表現暢旺，財富效應提升買家購買力，也進一步增強市場的承接。不過從分區樓價指數來看，九龍區則是唯一錄跌幅的地區。主要是區內兩個大型新盤推售，分薄二手購買力，令九龍區二手樓價短期受壓。鐵路盤也不例向，九龍灣德福花園新近錄得一宗蝕讓成交，來自U座低層15室，實用面積494平方呎，原則兩房間隔。以460萬元易手，呎價9,300元，為今年暫時最低呎價。原業主於2014年以519萬元購入單位，持貨約11年，帳面蝕約59萬元，貶值約11%。
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