本周末新盤銷售焦點，將會落入萬科發展的大埔上然。周六將會進行首輪銷售，涉及228伙，實用面積介乎214至873平方呎，折實價238萬至1,140萬元，折實呎價9,185至14,392元。當中100伙折實價低於400萬元，可受惠100元印花稅新措施。同時有28伙開放式，可以選用1「家」1付款計劃，即購買指定的3房或4房單位，可以以低至88萬元加購這幾個開放式單位。發展商昨日趁勢加推4號價單，涉及41伙，涵蓋開放式至4房，實用面積214至873平方呎，折實價264萬至1,140萬元，折實呎價11,191至14,129元。眼見收票情況不錯，截止昨日已超額認購超過20倍，都令發展商有信心輕微加價，順道測試市場現時對加價的接受程度有多大。最新折實平均呎價12,554元，比對上一張價單高約近1成，都更貼近鄰近的半新盤天鑽近期的二手呎價水平。再仔細比較部分單位，例如新價單的2座8樓A1室，873平方呎，定價1,276萬元，比對上一張價單低一層高約1.7%。撇除樓層因素，確有輕微的加幅。買家是否接受加幅，以大埔區而言，還要面對另一對手，就是蝕讓重災區白石角的二手買賣。同樣被評為交通不便、配套不齊全的區份，近半月有6宗二手買賣，其中5宗都要蝕讓。例如天賦海灣3期海鑽4房戶，1,411平方呎，最新以1,400萬元成交，呎價跌穿1萬元，僅9,922元。原業主持貨11年，蝕371萬元，跌幅達21%。有前車之鑑，也值得關注買家會否因此對入市新盤卻步。
全新盤開售前夕，餘貨項目也有不錯的承接力。其中位於黃竹坑海盈山，昨日連環售出4伙，包括第2A座39樓D室，616平方呎，最新成交價1,765萬元，呎價約28,663元。長沙灣Belgravia Place系列昨日售出3伙，最貴為2座8樓08室，實用面積350平方呎，成交價542萬元，呎價15,495元。而多個餘貨項目也陸續公布新部署。位於佐敦高臨，昨日加推22伙，折實價985萬至1,995萬元，折實呎價則為23,740至28,219元，將於本周六發售。至於赤柱ONE STANLEY，昨日推出28號洋房，同樣於本周六起招標，單位以5房5套連書房間隔，實用面積為5,329平方呎。
新盤戰況激烈，二手無可避免繼續受壓。多個持貨近10年的單位都出現大幅蝕讓的情況，甚至跑輸同期大市跌幅。最新位於鰂魚涌康景花園E座高層4室，543平方呎的2房戶，以548萬元易手，呎價10,092元。原業主於2015年以708萬元購入，持貨10年，帳面依然蝕達160萬元，貶值23%。回顧屋苑整體，由2015年至今的成交，樓價跌幅約14%。最新成交都出現跑輸大市的情況。另有位於元朗映御1座極高層M室，實用面積398平方呎，1房連開放式廚房間隔，最新成交價396萬元，呎價約9,950元。原業主於2016年以452萬元一手買入單位，現時持貨約9年，轉手帳面虧蝕56萬元，樓價貶值12.5%，同樣比近期屋苑的成交價低。參考同屋苑近期一間位於低層的成交個案，呎價剛好超過1萬元。至於近期蝕讓幅度相當大的個案，為啟德天寰。一間持貨7年的4房戶，蝕1,784萬元離場，位於1座高層A室，實用面積1,190平方呎。業主2023年年中開始放盤，原本叫價4,200萬元，多次調整價格後，本月初減至2,750萬元成交，呎價23,109元。原業主早於2018年年中以約4,534萬元購入，持貨約7年，樓價蒸發39%。
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