2025-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第五十三期 2016年3月16日] 香港人口老化問題愈趨嚴重，65歲或以上人士在人口比例中不斷增長。有見及此，政府為滿足長者安老的需要，提供了一系列的政策措施，當中包括香港按揭證券有限公司推出的安老按揭計劃（又稱「逆按揭」），新一份財政預算案更是提及計劃將它擴展至未補地價居屋及已出售公屋。
根據政府統計處去年9月發表的數字，算出香港人口將由2014年年中724萬增長至2043年的822萬，男女兩性平均壽命由2014年出生的81.2歲及86.9歲，分別延長至2064年出生的87歲及92.5歲，即是50年後，長者人口比率亦將由現時15%激增至36%。由此可見，人口老化問題成香港社會的大趨勢。
「逆按揭」這個計劃，相信大家聽就聽得多，但應該有部分會員並不清楚這是什麼，就讓筆者簡單向大家介紹，計劃現時只接受55歲或以上，而又擁有私人住宅物業的人士申請。當他們成功申請後，他們須抵押其物業，於固定年期內（10年、15年或20年）或終身每月收取一筆穩定的收入直至百年歸老，亦可提取一筆過貸款以應付特別需要。
「逆按揭」自2011年開始至今，已有約1,100宗申請，上年更是有368宗申請，較前年的204宗增加約八成，而借款人平均年齡為69歲，物業樓價由$80萬至$5,100萬，平均每月收入約$1.5萬。現時房屋署署長只容許在突發情況，例如支付殮葬費、贍養費和破產時在居屋未補價時作按揭。
為了增加合資格人士，政府研究將「逆按揭」擴展至未補地價居屋及已出售公屋。筆者認為，這是一個好好的建議，雖然計劃主要是針對不打算將物業留給子女的長者，未必能迎合所有長者的需要，但這樣的改變可令長者有多一個選擇，給予長者多一重保障，何樂而不為？
根據記錄，現在未補地價的資助出售單位共有40萬個，包括25萬個居屋、12.8萬個出售公屋，及房協資助出售房屋。雖然未知55歲以上的業主有多少，但假如有5%是合資格的，即是有2萬個合資格單位。計劃看似可行，但我們難以預料資助房屋業主對「逆按揭」的反應，惟基於現時樓價下跌，相信可增加計劃的吸引力。
然而按揭證券公司上年9月推出了的「補價易貸款保險計劃」（俗稱「居屋逆按揭」），有人可能會將兩者混淆，但這並不是相同的計劃，概念亦不一樣。「居屋逆按揭」的推出是為了加強資助房屋在市場上的流轉，申請者須年滿50歲，而且是未補地價之資助房屋的業主，他們須將其物業抵押取得貸款，以繳付補地價費用。繳付補價後，借款人可更靈活地使用其物業，在公開市場上出租或出售單位。
雖然將「逆按揭」擴展至未補地價居屋及已出售公屋，只是計劃階段，但筆者真的頗期待，亦都明白計劃需時，因為當中涉及的細節較多，如需不需要修改現時的申請資格、銀行如何處理抵押了的未補地價居屋，以及會否抵觸法例等。有人擔心「逆按揭」的擴展會削減房委會的利益，筆者認為不用憂心，因為相信日後這些資助房屋出售時，業主亦需要補地價，政府沒有減少收益。
中原城市領先指數(CCL)新報130.3（反映2016/02/29至2016/03/06 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌1.11%，但較上年同期下跌6.12%。
本周僅得新界(西)區錄得升幅，最新錄得115.92，按周上升0.29%，但較上年同期下跌6.47%。港島區則跌幅最多，按周下跌3.05%，新報137.24，但較上年同期下跌6.63%。而九龍區新報126.89，按周下跌1.18%，較上年同期下跌8.61%。新界(東)區同樣錄得跌幅，按周下跌0.49%，新報134.39，較上年同期下跌7.46%。
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