2025-02-21 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第四十七期 2016年1月27日] 在上世紀，港英政府面對新移民湧入、人口不斷增長、住屋需求急升等問題。數十年間，政府逐步發展新市鎮，包括將軍澳、屯門、沙田等，但基於種種問題，如土地、經濟、保育等，香港自九七年回歸後就再沒有發展任何新市鎮。
行政長官梁振英早前發表《施政報告》，當中內容提及開發大嶼山。政府發表了大嶼山發展諮詢委員會工作報告，表示已深入探討大嶼山發展的定位和短、中、長期的經濟及社區發展建議。根據報告，未來大嶼山將以物流貿易樞紐、服務核心區、商業都會及自然文化體驗四個主題為發展策略定位。
說真的，最新的大嶼山新市鎮計劃，實在令人期待。當然，根據過往經驗，政府要做任何事、推出任何政策不可能沒有反對之聲音。大嶼山發展規劃研究報告甫一發表，已經引來不少環保團體、政黨及相關人士的批評及反對，無法接受將一個清靜的離島變身成一個集住宅、物流、商業一體化的新市鎮。
眾所周知，基於大嶼山的發展模式改變，會衍生一些交通及生活問題。雖然政府承諾會在年內全力開展短期的工作，包括活化大澳和梅窩、改善羗山道和嶼南道的狹窄彎位，以及檢討大嶼山的封閉道路和發放通行許可證的安排等。
其後，政府會繼續推進東涌新市鎮的擴展工作，並開展欣澳填海發展及港珠澳大橋香港口岸的上蓋商業發展的研究。長期方面，政府會爭取立法會支持盡速展開「東大嶼都會」的前期研究工作，探討在大嶼山東面水域作人工島發展，包括考慮與此相配套的新界西部地區與港島的交通基建連接。
另外，報告亦提及了土地需要有長遠規劃，為下一代建立土地儲備。特首表示，香港不缺乏土地，缺乏的是可發展用地，而且往往是土地規劃及開發速度跟不上社會需要，故此制定了短中長期計劃。
但由於計劃繁複，涉及的人和事眾多，當中發生的枝節亦較多，故此為了令計劃可以順利推出及進行，政府有責任要聽取社會上的不同意見，盡量做好協調，以求保障各方的權益，及找到發展與環保的政策平衡點。
於《施政報告》中，除了研究開發大嶼山打造「東大嶼都會」外，政府亦建議了多項短中及中長線的計劃，譬如增加土地供應及開拓新發展區等，多方面解決房屋供應不足的問題。就中長線而言，政府將展開各項新發展區和新市鎮擴展計劃，當中古洞北和粉嶺北新發展區、東涌新市鎮擴展、洪水橋新發展區，以及元朗南發展，估計並可供應超過197,000個單位。
以上的發展項目中，古洞北和粉嶺北新發展區更是將來一個重要的房屋及土地供應來源。根據資料，新發展區將提供約6萬個房屋單位，其中6成為公屋和居屋單位，即36,000個，預計首批住宅單位將於2023年起分期落成。
報告直言「土地供應也需要有長遠規劃，為下一代建立土地儲備」，故此政府提出了在維港以外填海的方案，並表示了已大致完成香港西面水域的累計性環境影響評估。筆者認為這雖會破壞海港及生態環境，必然會受環保組織阻止及讉責， 然而政府有信心減少對環境的破壞，可令公眾安心。因此，我會形容這不是最佳的解決辦法，但的確是一個可取的方法，填海所得的土地可作儲備供未來發展，可有效地穩定樓價及解決住房不足的問題。
對於如何做好土地用途的抉擇，及開展長遠的土地規劃及開發工作，政府已有一系列的建議及計劃，筆者深信無論建議是有多可行，有多創新，都會引發保育人士憤怒，認為這發展對環境有傷害。真的不禁令人感慨，從不知幾時開始，土地發展好似就與環保誓不兩立，為了土地就要犧牲保育，過於注重保育就解決不了土地不足的問題。
筆者承認保育固然重要，但香港亦需依靠發展而繁榮，要在保育和發展需要之間尋求適當的平衡，我認為關鍵在於如何執行和推動，政府必然要採取對環境傷害較少的方式來發展土地，這既可解決土地不足問題，又能盡力保護環境。
中原城市領先指數(CCL)最新報134.95（反映2016/01/11至2016/01/17 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微升0.40%，較上年同期上升0.23%。
本周港島區及新界(東)區均錄得升幅，當中港島區按周上升2.61%，新報147.75，較上年同期上升2.33%。而新界(東)區最新錄得140.47，按周上升1.90%，較上年同期上升0.78%。新界(西)區則按周跌幅最多，下跌1.36%，新報119.31，較上年同期上升0.59%。而九龍區新錄132.15，按周下跌0.68%，較上年同期下跌0.50%。
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